아파트 갭투자 할때 주의할점

아파트 갭투자 할때 주의할점

최근 부동산 투자방법중에 대출이나 전세금을 이용한 ‘갭투자’에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 저금리로 인해 투자비용이 더욱 줄고,전세가가 꾸준하여 갭투자에 나서는 사람들이 늘고 있는데요

갭투자 사례로 3억원 전세를 끼고 3억6000만원의 아파트를 사는 경우를 예를들어볼수있습니다.. 이 때 부담해야 할 자기자본금은 6000만원뿐입니다. 만일 6000만원이 없다면 주택담보대출을 이용하면 되는데요. 실제로 들어가는 돈은 취득세·중개보수·이자 등의 부대비용 밖에 되지 않습니다. 이처럼 아파트 갭투자는 저렴한 투자비용으로 시세차익을 거두지만 주의할점도 있습니다.

먼저 주의할점은 대출을 받을 경우 실제 이익금은 낮아진다는 점입니다. 아파트 갭투자는 향후 ‘아파트 매매가격은 오르고, 전세가격은 떨어지지 않는다’는 공식이 유지될떄 좋은 투자방법입니다.. 전세금을 제외한 매입금액은 투자수익률을 극대화 시키기 위해서 대출까지 받는경우가 많습니다.

그러나 만약 매매, 전세가격이 떨어진다면 낭패를 볼수있습니다. 아파트 갭투자 공식이 깨지면 갭투자는 실패하게됩니다. 전세가격이 하락하면 재계약시 임차인에게 전세금을 일부 되돌려줘야 합니다. 하지만 임대인(투자자)이 융통할 목돈이 없을 경우 불가피하게 대출을 받아야 하는 상황이 오게될수있습니다. 이렇게 매매가격만 떨어져도 전세금을 어쩔 수 없이 낮춰야 하는데요. 전세금보다 더 비싼 ‘깡통주택’이 되면서 전세계약이 연장되기 어렵기 때문입니다.

또 주의할점은 입주물량이 쏟아질경우입니다. 아파트 갭투자 지역 선택 시 해당 지역의 신규 입주물량을 파악을 잘해야합니다. 입주물량이 크게 늘어나면 역전세난이 발생할 수 있기 때문입니다. 역전세난은 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상으로 전세난의 반대 의미인데요. 

따라서 투자인기 지역인 신도시나 택지지구는 실수요보다 투자수요 비중이 높아 전세매물 양이 많아질 수 있으니 항상 주의해야합니다.. 2017년~2018년까지 전국적으로 약 78만 가구의 아파트 입주물량이 대기 중이니 철저한 사전조사가 필요합니다.

마지막으로 아파트 갭투자 시 주의할점은  부대비용이 시세차익보다 더 클 수 있다는 점입니다. 투자시에 보유기간 동안 부대비용을 계산해야 합니다. 매입가격이 비쌀 경우 세금, 중개보수 등 부대 비용을 무시할 수 없는데요. 부대비용이 임대소득과 시세차익의 합산한 금액보다 클 경우 투자수익률은 마이너스가 될수있기때문에 철저한 사전조사와 부대비용 계산이 필요합니다.

이상 아파트 갭투자시 주의할점을 살펴보았습니다.